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      2. 土地估價報告中對估價方法的定義，估價原則、估價依據等陳述與土地技術報告相重復，雷同，對估價依據不但列出了法律法規、相關文件，技術標準的名稱、還羅列出這些法律法規出自何次會議，何時通過何時修改，估價報告顯得拖沓、累贅，依據《城鎮土地估價規程》的要求，估價報告對影響因素部分描述要簡潔概括，技術報告對影響因素描述可以詳盡、全面，特別是對地價有較大影響的因素。

      3. 設置宗地地價修正因素系數表中對宗地影響的因子權重設置不合理，未能體現重要因子的作用，如住宅用地區域因素中與學校距離、與農貿市場距離對住宅土地價格起著決定作用，但估價報告中該重要因子的權重與其他因子權重卻基本相近。

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估價方法及計算存在的問題

      1. 估價方法的選擇不規范，沒有充分說明選擇估計方法的理由和依據，根據《城鎮土地估價規程》 對估價方法選擇的原則：評估住宅用地價格宜選擇市場比較法，并至少另輔一種適宜的估價方法；但事實上大多估價機構都未按此原則操作，對于城鎮中心有較多成交案例的住宅用地估價并未選用市場比較法，卻對無出租收益的住宅用地選用收益還原法，并且未說明不選用的理由，違背了《城鎮土地估價規程》的規定。

      2. 估價師選用基準地價法計算時，未對容積率進行修正，直接套用基準地價的容積率，導致不同評估機構對同一幢樓房不同樓層的住宅用地的評估地價產生非常大的差異，差異高達兩倍，降低了估價結果的可信度；其次有的估價機構未執行新的基準地價，而使用更新前的基準地價。

      3. 采用可比實例法計算收益時，估價機構采用網上掛牌價的出租租金作為房屋出租收益，網上掛牌的房屋出租收益并非實際成交租金，尚不具有可比性，是不能夠直接引用的。

      4. 采用收益還原法時，土地還原率的選取是安全利率加上風險調整值，估價師對風險調整值的取值未說明依據，計算建筑物收益時所使用折現率的設定未進行原因分析及說明依據，不符合《城鎮土地估價規程》的要求。